על מה לשים דגש בעת בחירת מגרש

בחירת מגרש היא השלב החשוב ביותר בתהליך מימוש החלום של בניית בית. בעזרת בחירה נכונה ניתן להבטיח שיפור ברמת החיים, הקטנה של עלויות בנייה, והגדלת ערך הנכס בטווח הקצר והארוך. השיקולים האוביקטיביים המשפיעים על בחירת מגרש הם סביבה מבוקשת, ותנאים המתאימים לאופי הבנייה. שיקול נוסף הנו כלכלי, ומטרתו להגדיר את מסגרת התקציב, אשר אליה יהיו כפופים כל אנשי המקצוע המעורבים בתהליך הבנייה.

יש מספר משתנים הקובעים את איכותו הספציפית של כל מגרש, ואליהם צריך להתייחס כאשר מבצעים את הבחירה:

  1. אופי האיזור – בחירת מגרש יכולה להתבצע בצורה עצמאית או לאחר התייעצות עם מתווכים, יזמי נדל"ן וכדומה. בעת בדיקה של אופי האיזור כדאי לשים דגש על סוג האוכלוסיה הנמצאת בסביבה הקרובה והרחוקה. אפשר לבדוק זאת באמצעות דירוג סוציו-אקונומי, המפורסם על ידי הרשות המקומית, או על ידי בחינה של מרקם התושבים. לאחר מכן, יש לברר מהי רמת החיים הקיימת בתוך השכונה ובשכונות צמודות. נושאים נוספים שצריכים לעלות לדיון הם איכות בתי הספר, הגנים ומוסדות הלימוד, שירותים רפואיים, נגישות לתחבורה ציבורית ואופי הבינוי. כדאי לציין גם את רמת הפיתוח הסביבתי, ואת גודל השטחים הירוקים ביחס לשטחים הבנויים.
  2. בחינת המגרש – קל יותר לבחור מגרש כאשר מחליטים על איזור מגורים ובנייה אידיאלי. יחד עם זאת, גם השוואה בין מספר מגרשים באותו איזור עשויה ליצור התלבטות קשה. יש לבחון את המגרש לפי תנאים טופוגרפיים, מידת הרעש והסמיכות אל צמתים או נתיבי תחבורה, מטרדים סביבתיים, אופי החצר, כיווני האור ועלויות החימום, הקירור והבידוד שילוו את הבנייה.
  3. פוטנציאל תכנון – המטרה העיקרית של בחירת מגרש היא לבנות בית ודירה, שיוכלו לשמור על ערכם לאורך זמן, או אפילו להעלות אותו. השגת המטרה הזו תלויה בפוטנציאל התכנון ההתחלתי של המגרש, ולכן חשוב לבחור אותו על פי הקריטריון הזה. פוטנציאל התכנון נמדד על פי מספר יחידות הדיור שניתן לבנות, תכנית הבניין העירונית, הרשאות לבניית מרתף, חניה מקורה או מחסן חיצוני, הפקעה לטובת שטחים ציבוריים, גובה אגרות הבנייה, וכמובן גובה היטל ההשבחה על הקרקע.

מערכת שיקולים אובייקטיבית

התייעצות עם אדריכל ואנשי מקצוע המכירים מקרוב את הנושא של בחירת מגרש להשקעה או למגורים בישראל יכולה לחסוך המון מאמץ. כדאי לערב את אנשי המקצוע הללו מוקדם ככל האפשר, ולהתייעץ איתם ללא התחייבות. האדריכלים יודעים לשים את האצבע על התאמתו של המגרש לסוג הבנייה המתוכנן.

בסופו של דבר, בנייה על מגרש היא פרויקט בסדר גודל משמעותי אשר רובו תלוי בצרכים ובדרישות של הלקוח. קשה להכריע בצורה אובייקטיבית על מגרש אופטימאלי, משום שיש יתרונות וחסרונות כמעט לכל עסקה, אך הנושאים אותם צריך לבחור נשארים זהים, ולא מומלץ להתפשר עליהם.