חברות ניהול ורישום מבנים

חברות ניהול ורישום היסטוריית המבנים שבבעלותן

הנוף האורבאני שלנו, ובכלל זאת הבניניים שבו, על אף שמדובר בעצמים דוממים, עוברים שינוי ועדכון מתמיד. מבנייני משרדים בעלי 4 קומות הבנויים בתצורת בניין הרכבת של שנות ה-50, עברנו לגורדי שחקים ענקיים עם 20 קומות ויותר מפוארים ומלאי מותרות. בבנייני המגורים הנוף השתנה מבתים קטנים צמודי קרקע  או בתים משותפים בני 4-5 קומות למגדלים עם 10 קומות ודירות קטנות הרבה יותר. כל השינויים הללו, מעלים את הצורך בישות אחת שתרכז ותעקוב אחר השינויים וכן תנהל את המבנים המורכבים הללו באופן שוטף, ומי יותר מתאים לעשות זאת- אם לא חברות הניהול?

מי הן חברות הניהול?

חברות ניהול הן ארגונים שישותן היא אחת- ניהול ואחריות על מבנים גדולים כדוגמת מגדלי מגורים, מגדלי עסקים, קניונים ועוד. לא רק שחברות הניהול הללו אחראיות על ניהול שוטף ויומיומי של הבניינים מבחינת ניקיון, סדר ותחזוקה, אלא שהן גם גובות את התשלומים בעבור המשרדים או שטחי המסחר ואחראיות גם על העמדה למכירה והשכרת שטחים אשר מתפנים. תפקיד נוסף שחלק מן החברות הללו עושות, למען הסדר הטוב הוא ניהול ספרי נכסים ספציפיים לכל מבנה, שטח או משרד שבבעלותן.

 

מהו ספר נכסים?

ספר נכסים הינו מסמך אשר בעיקרו הוא מסמך ממשלתי בירוקרטי המתקבל מטעם מנהל מקרקעי ישראל חברות ניהול ורישום מבניםוהטאבו המקומי לפי דרישה. במסמך זה מפורט מידע אודות המגרש שעליו ממקום הבניין או הנכס, מספר חלקה, מספר קומות מקורי, שימושים מוכרים לבניין שהחוק מתווה, כתובת מדוייקת, הערות אזהרה ועוד. חברת הניהול מבקשת את המידע הראשוני הזה וממנו מתחילה לפתח ספר נכסים משלה המגלם למעשה את כל ההיסטוריה שהבניין או שטח המסחר שבבעלותה עבר. בספר הנכסים של חברת הניהול נרשמים כל השוכרים של אותו שטח, הקניה, המכירה שנעשתה לאותו שטח שבניהולה, זכויות בניה, חכירה על השטח ועוד. בצורה הזו, מי שמעוניין לקנות את המשרד או הנכס או להשכיר, יכול לדעת בדיוק מה היה בעברו ומהן נקודות התורפה או היתרונות השונים שלו. אך לא רק נתונים אודות רישומים ובעלויות קיימות בספר הנכסים, אלא גם מידע רב אודות מה עבר על הבניין מבחינה מבנית.

 

חובה על חברות הניהול לדווח על שינויי מבנה

מבחינת חברת הניהול, כמי שמנהלת את הנכסים אותם היא מעמידה למכירה, זוהי חובתה ליידע את המתעניינים בנכס אודות כל שינוי מבני שנעשה בבניין. הבניין עבר תמ"א 38 או שרוצים להגישו לטובת שיפוץ כזה? רק ספר נכסים מסודר שיוגש לועדת הבנייה המקומית, שמראה את כל המידע על השטח יאפשר את אישור צעדי השיפוץ או חיזוק המבנה. הבנה עבר שיפוץ יסודי אך במקורו הוא בניין רכבת ישן משנות ה-50? גם זה חובה שיהיה רשום בספר הנכסים לטובת לקויות שעלולות להווצר בשל שיפוץ כזה בעתיד. בנוסף, גם אם נוספה לבניין קומה או שנעשתה בו הרחבה של שטח- כדוגמת הוספת מרפסת או פרגולה, חובה כי כל האישורים אודות השינויים הללו יהיו רשומים ומתויקים גם בטאבו, אך גם אצל חברת הניהול שתציג אותם בפני קונים פוטנציאלים.

בצורה הזו, גם חברת הניהול וגם מי שעתיד לקנות מהן את הנכס יודעים את כל שיש לדעת על הנכס ויכולים לבצע עסקאות בראש שקט ועם ידיעה מלאה אודות מה הם עומדים לקבל או לוותר עליו במסגרת העסקה.